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Quali sono i compiti e i doveri di un amministratore di condominio in questo caso?

Abbiamo già lungamente parlato nel nostro Blog Otovo della possibilità di installazione di un impianto fotovoltaico in condominio. Abbiamo già vagliato le diverse possibilità di applicazione, e sono state snocciolate tutte le particolarità in merito a questa particolare installazione.

Non ci siamo mai soffermati, però, sul ruolo dell’amministratore di condominio in questa particolare circostanza.

Quali sono i suoi doveri in questa situazione?

Se fossimo amministratori di condominio e un nostro condòmino volesse installare un impianto fotovoltaico, come ci dovremmo comportare? In questo post ti spiegheremo proprio questo.

Prima di iniziare però, ti consigliamo di interagire con la nostra web story per capire quali sono i punti principali di questo articolo.

Iniziamo!


Gli impianti condominiali

L’installazione di impianti fotovoltaici in stabili condominiali è stata disciplinata dalla riforma dell’istituto del condominio nell’ambito dei nuovi articoli 1120 c.c. e 1122 bis c.c.

Come già precedentemente specificato, esistono due tipologie di fotovoltaico per condominio: una a uso centralizzato, e una a uso privato.

Impianto fotovoltaico centralizzato

Installare sistemi fotovoltaici sul tetto di un condominio in un impianto centralizzato può apportare benefici a tutti i residenti. Infatti, è possibile utilizzare l’energia di questo impianto per far funzionare le luci delle zone comuni, l’ascensore e i cancelli, senza dipendere dal Gestore dei Servizi Energetici (GSE) e, soprattutto, riducendo le spese comuni per l’energia elettrica.

Per poter installare un impianto fotovoltaico centralizzato è necessario:

  • Discuterne durante un’assemblea condominiale
  • Ottenere un voto favorevole da almeno la metà dei condòmini

L’articolo 120, primo comma, c.c. sancisce che i condòmini possono deliberare le opere e gli interventi per la produzione di energia mediante l’utilizzo di fonti rinnovabili - dunque anche il fotovoltaico. Il disposto prevede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. In altre parole, l’assemblea dei condòmini potrà, con una decisione di maggioranza, deliberare l’installazione di un impianto fotovoltaico a beneficio diretto dei condòmini oppure a favore di soggetti terzi.

I costi dell’intera spesa saranno ripartiti tra coloro che hanno dato il consenso per l’installazione dell’impianto, e questi potranno usufruire delle detrazioni fiscali offerte dallo Stato con il bonus ristrutturazioni 2021.

Riunione condominiale
Riunione condominiale
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Impianto fotovoltaico privato

Per quanto concerne gli impianti fotovoltaici a uso esclusivo di uno o di un gruppo di condòmini, troverà applicazione il disposto dell’articolo 1122 bis c.c. Pertanto, è ammessa l’installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia e destinati a servizio di singole unità immobiliari del condominio sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune, nonché sulle parti di proprietà individuale del singolo interessato.

Il singolo condòmino - o gruppo di condòmini - che vorrà eseguire l’installazione di un impianto fotovoltaico a servizio della propria unità immobiliare dovrà comunque darne preventiva comunicazione all’amministratore condominiale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1122 c.c. che prescrive, per l’appunto, che a fronte di opere d’interesse del singolo, nelle proprietà esclusive e/o nelle parti comuni, quest’ultimo è tenuto a darne preventivo avviso all’amministratore dello stabile, il quale riferirà poi all’assemblea dei condòmini.


L’amministratore e l’assemblea

L'amministratore di condominio ha senza dubbio un ruolo estremamente importante e soprattutto di grande responsabilità. Egli infatti deve adempiere a una serie di obblighi e di doveri, come per esempio provvedere al miglioramento di condominio.

Nel caso specifico dell’installazione di un impianto fotovoltaico, nell’eventualità quest’ultimo dovesse comportare delle modifiche alle parti comuni, nella comunicazione di tali cambiamenti dovrà essere indicato il contenuto e le modalità di esecuzione degli interventi. È proprio qui che entra in gioco l’amministratore. A tal riguardo, infatti, l’amministratore di condominio avrà l’onere, in prima istanza, di verificare la richiesta del singolo condomino, tenendo in considerazione del diritto dello stesso all’utilizzo delle parti comuni ex art. 1102 c.c.

Nel caso l’amministratore riscontrasse possibili problemi di stabilità, sicurezza o alterazione del decoro architettonico, dovrà rimettere la decisione all’assemblea dei condòmini. Quest'ultima deciderà sulle possibili alternative al progetto originario del condòmino richiedente - solo se, però, la maggioranza degli intervenuti all’assemblea rappresenterà almeno i due terzi del valore millesimale.

L’ultima parola ce l’avrà comunque l’amministratore di condominio, il quale avrà il compito di accettare o meno la decisione, qualora quest’ultima dovesse correre il rischio di risultare pregiudizievole alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico del condominio.

Il singolo condomino potrà, comunque, ricorrere autonomamente all’Autorità Giudiziaria nel caso ritenga che l’opera altrui mini la sicurezza, la stabilità o il decoro architettonico del proprio condominio.


Fotovoltaico in condominio e incentivi statali: il ruolo dell’amministratore

Nell’eventualità che un nucleo condominiale decidesse di installare un impianto fotovoltaico in condominio usufruendo degli incentivi statali (come, per esempio, il Bonus Ristrutturazioni o il Superbonus 110), sarà compito dell’amministratore di condominio occuparsi di tutte le pratiche necessarie.

Amministratore di condominio: cosa dovrà fare per ricevere il Superbonus 110

Nel caso del Superbonus 110, è importante ricordare che si può applicare solo sui condomini per ciò che concerne le aree comuni dell'immobile. In tutti i casi, il passaggio necessario e preliminare per potere usufruire di questo incentivo è convocare un’assemblea di condominio in cui tutti gli abitanti del palazzo dovranno raggiungere l’unanimità di decisione. Successivamente, l’amministratore di condominio dovrà procurarsi tutta la documentazione necessaria per verificare l’idoneità del condominio a ricevere la detrazione fiscale. Inoltre, l’amministratore dovrà incaricarsi di comunicare telematicamente tutti i costi che si dovranno sostenere per eseguire gli interventi sull’edificio.

Documentazione
Documentazione

Inoltre, tra le svariate mansioni di cui si deve occupare l’amministratore di condominio, non bisogna dimenticare la richiesta del visto di conformità. Infatti, secondo la normativa vigente, questo incentivo può essere concesso a chi provvede a migliorare di due classi energetiche l'edificio. Pertanto, l’amministratore dovrà contattare un tecnico specializzato per controllare la classe energetica dell’edificio mediante un apposito attestato in modo così da poter avviare le pratiche e beneficiare dell’incentivo.

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